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  • 二手房常见纠纷及风险防范


    二手房交易基本的风险防范

    一、注意出卖人的主体资格。

    首先要审查出卖房屋一方的主体资格,也就是看看他有没有权利卖房子。在实践中往往有这样几种误解:

    1.“他是房主的亲属,他当然有权卖这个房子”

    不一定。在法律上,对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹,只要不是房产的所有权人,也没有权利卖房子,也就是说,只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是未成年人,他的财产由他的监护人(一般是其父母)代为管理,但是如果出卖未成年人名下的房子,只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。

    2.“他虽然不是房主,但是房主说委托他卖房子”

    委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的,但是应当注意委托人应当持有房屋产权人亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书,乍一看上面也签着房主的名字,但是你怎么知道那就是房主的签名?所以,最好是看着委托人签名,或者让卖房的人拿一份经过公证的委托书,否则你最好是等到真正的房主来再订立合同,交付房款。

    3.“让房产证上署名的人签字卖房就行了”

    这也是不对的。在我国,对于共有财产制度没有作出明确完整的规定,所以,虽然登记在房产证上的只是一个人,可能这份房产还有另外的财产共有人!如果你只让产权证上的人签字卖房,其他共有人有可能提出无效之诉,要求宣告房屋买卖合同无效!到时候如果交了房款,合同又无效,那可就“叫天天不应,叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房,与王某订立合同后交付了房款,但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合,房子是夫妻共同财产,妻子不同意卖房。张某找王某要钱时,王某早已把钱还债了。在现实中,一般的财产共有关系有:夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的,共有权人要一致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字,以防有的共有人不同意卖房。

    4.“如果房主去世了,他的孩子有权出卖他的房屋”

    在这种房主去世的情况下,要注意两个问题:一是,如果房主去世,首先要看遗嘱,有遗嘱的按照遗嘱。没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女,还应当包括房主的配偶、房主的父母。所以,只有房主的孩子卖房是不行的。二是,房主去世后,买卖之前,应当就原房主的房产等财产分家析产,订立分家析产协议并公证,才可以根据分家析产协议的内容,到房产管理部门办理买卖手续。

    5.“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了”

    错!根据规定,如果是国有公司的房屋,应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司,房屋的出售还要根据公司章程的规定,由股东会或者董事会决议才可以出售。

    二、注意订立合同之前,最好查看一下对方的房产证,并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情况。

    在市面上,曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件,订立合同,收取房款,结果到房产局一查,证是假的。也有的人拿的是真房产证,但是房产证却是公告作废的。所以,在查看对方的房产证件时,要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息,最好是向对方要一份复印件,然后到房产局查一查该房屋是否属实,查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

    三、注意你买的房子是不是正在出租。

    在这方面存在以下误区:

    1.“我的房子我作主,没必要告诉承租人”

    根据法律规定,如果房主卖房,同等条件下,房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时,没有告知承租人,承租人可以主张优先购买权,要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。

    2.“我买了房子,租房子的人就得搬走”

    如果房屋租赁期限不满,这种看法这是不对的。无论在哪个国家,几乎都存在“买卖不破租赁”的原则。也就是说,虽然你买了房子,法律仍然保护承租人的权利,原房主早已经订立的房屋租赁合同对新房主仍然是有效的,你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定,除非你协商与承租人解除合同。在实践中,有的房主先把房屋出租,租期很多年,先把租金收齐,然后把房子卖了。买房的人如果不查清出租的事实,就容易上当受骗了——买了房子,还要损失很多年的使用权。

    四、注意你的付款方式——最好分几次付款。

    由于二手房是旧房,出卖前有可能是房主自己在住,有可能是租赁出去了,也有可能有其他不好立即交接的情况,还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以,在付款问题上,最好在订立合同时约定,订立合同后先付一部分房款,在交付房屋后付一部分,办理完毕房产登记手续后付清余款。


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